유찰 10번 넘은 공매, 싼 데는 이유가 있다 — 입찰 전 확인 7가지

문제: 유찰이 많아도 다 싸게 내려온 건 아니다

유찰이 많다고 모두 싸게 내려온 것은 아닙니다. 오늘 기준 온비드 부동산 공매 중 5회 이상 유찰된 물건은 2,193건이고, 이 중 10회 이상이 989건입니다. 그런데 이 가운데 782건은 아직 감정가의 70% 이상에 머물러 있고, 1,104건은 신탁회사가 공고한 물건입니다.

이유는 재산 종류마다 유찰 뒤 가격을 내리는 규칙이 달라서입니다.

재산 종류	유찰 뒤 가격	근거
압류재산(캠코)	회차마다 최초 공매예정가격의 10%씩, 50%까지. 그 뒤 새 예정가격 가능	국세징수법 제87조·제68조
국유재산 일부	세 번째 입찰부터 매회 10% 범위에서, 최초 예정가격의 50%까지	국유재산법 시행령 제42조
신탁사 등 일반 공고기관	공고문에서 정함	온비드 입찰 후 절차 안내

그래서 카드에 “유찰 20회”가 보여도 가격이 거의 그대로일 수 있고, 반대로 몇 번 만에 감정가의 절반 아래로 내려온 물건도 있습니다. 가격 변화 규칙은 유찰될 때마다 10%씩 내려가는 규칙에 자세히 정리했습니다.

실제로 유찰 횟수에 따라 낙찰 결과가 이렇게 달랐다

유찰 횟수에 따라 낙찰되는 비율과 감정가 대비 낙찰가율이 크게 다릅니다. 아래 표는 온비드 입찰 결과를 오늘공매가 매일 기록한 유찰 횟수와 맞춰 본 것입니다. 지분 물건은 낙찰가율에서 뺐고, 낙찰이 5건 미만인 구간은 낙찰가율을 표시하지 않습니다.

유찰 횟수 기록을 시작한 뒤의 결과만 들어가 있어 표본이 아직 작습니다. 기간이 쌓이면 매일 자동으로 갱신됩니다.

왜 유찰되나: 입찰 전 확인할 7가지

유찰이 많은 물건은 아래 7가지 중 하나 이상에 해당하는 경우가 많습니다. 공고문에 적힌 내용과 공적 서류로 하나씩 확인하세요.

1. 매수인이 떠안는 권리: 압류재산 공매로 압류 뒤의 가압류·담보권은 지워지지만, 압류 전에 등기된 소유권이전청구권 가등기, 가처분, 배분요구하지 않은 최선순위 전세권은 지워지지 않습니다(온비드 자주 묻는 질문). 대항력 있는 임차인 판단도 입찰자 몫입니다.
2. 점유자: 공매에는 법원 경매의 인도명령이 없어, 합의가 안 되면 명도소송이 필요할 수 있습니다. 공매 명도 절차
3. 지분: 공유자는 매각결정기일 전까지 보증금을 내고 우선매수를 신청할 수 있습니다(국세징수법 제79조). 지분 물건 가이드
4. 농지: 전·답·과수원은 농지취득자격증명을 매각결정기일 전까지 내지 않으면 매각이 허가되지 않습니다. 2024년 1월 이후 공고 물건은 한 번, 10일 안에서 연기를 신청할 수 있습니다(온비드 자주 묻는 질문).
5. 도로·용도 제한: 길이 없는 토지나 개발이 제한된 토지는 활용이 어렵습니다. 토지이음에서 지적도와 토지이용계획을 봅니다. 토지 맹지·농지 확인
6. 현황과 하자 책임: 압류재산 입찰참가자 준수규칙은 현황 확인을 매수신청인 책임으로 정하고(제15조), 공부상 하자나 행정 규제에 대해 캠코가 책임지지 않으며(제16조), 밀린 세금·공과금과 수도·전기 요금은 매수인이 정리하도록 정합니다(제17조).
7. 신탁사 공고 조건: 신탁사 등 일반 공고기관 물건은 낙찰 후 계약과 대금 납부 절차를 공고기관이 정합니다. 국세징수법 공매와 달리 부가가치세법상 공급 예외에 들어가지 않으므로, 건물분 부가가치세를 누가 내는지도 공고문에서 확인합니다.

현장 방문 체크리스트: 서류로 안 보이는 것을 확인한다

유찰이 많은 물건일수록 입찰 전에 현장을 직접 가 보는 것이 좋습니다. 온비드도 공고 뒤 권리가 바뀔 수 있으니 공부 열람과 현지 답사 등 사전 조사를 하고 입찰하라고 안내합니다.

가기 전에 준비할 서류

• 온비드 공고문과 공매재산명세서 (입찰 시작 7일 전부터 입찰 마감 전까지 열람 가능)
• 감정평가서의 사진과 위치도
• 등기사항증명서 (대법원 인터넷등기소)
• 건축물대장, 토지이용계획 (정부24, 토지이음)

아파트·빌라·오피스텔

• 외벽 균열, 누수 자국, 창호 상태를 바깥에서 봅니다.
• 우편함, 현관 앞 물건, 전기·가스 계량기로 실제로 누가 살고 있는지 짐작합니다.
• 관리사무소에 체납 관리비가 있는지 묻습니다. 세대별 내역은 알려주지 않을 수 있습니다. 체납 관리비 승계 범위
• 주민센터에 전입세대 열람이 가능한지, 필요한 서류가 무엇인지 미리 물어봅니다.

토지(임야·전·답·대지)

• 지적도상 도로와 실제로 차가 들어갈 수 있는 길이 같은지 봅니다.
• 경계 표시, 묘지, 농작물, 무허가 건물이나 컨테이너가 있는지 봅니다.
• 경사와 배수 상태를 봅니다.
• 건축이나 개발이 가능한지는 해당 시·군·구청 담당 부서에 문의합니다.

상가·업무시설

• 평일 낮과 저녁에 각각 가서 공실 정도와 유동 인구를 봅니다.
• 관리단이나 관리사무소에 관리비 수준과 체납 여부를 묻습니다.
• 영업 중이라면 임차인이 있는 것이므로, 공고문의 임대차 정보와 맞는지 확인합니다.

지켜야 할 것

• 점유자 동의 없이 집이나 시설 안으로 들어가지 않습니다.
• 점유자나 이웃에게 무리하게 개인 정보를 묻지 않습니다.
• 현장에서 들은 이야기는 서류로 다시 확인합니다.

실제 낙찰 사례: 많이 유찰돼도 경쟁이 붙는 물건

유찰이 많았는데도 입찰자가 몰린 사례가 있습니다. 아래는 온비드 입찰 결과 중 5회 이상 유찰된 뒤 낙찰된 물건을 입찰자 수가 많은 순으로 뽑은 것입니다(지분 제외, 매일 갱신).

• 강원 정선군 임야

  유찰 9회 뒤 10월 8일(목) 개찰 · 감정가 1억 909만 → 낙찰 1,650만 (감정가의 15%) · 14명 입찰

• 광주·전남 무안군 대지

  유찰 9회 뒤 10월 8일(목) 개찰 · 감정가 1,558만 → 낙찰 236만 (감정가의 15%) · 13명 입찰

• 경기 김포시 근린생활시설

  유찰 9회 뒤 10월 8일(목) 개찰 · 감정가 6억 5,000만 → 낙찰 1억 3,400만 (감정가의 21%) · 12명 입찰

• 인천 옹진군 임야

  유찰 9회 뒤 10월 8일(목) 개찰 · 감정가 8,084만 → 낙찰 951만 (감정가의 12%) · 10명 입찰

실제 낙찰 사례: 감정가의 10% 안팎까지 내려간 물건

반대로 감정가 대비 아주 낮은 가격에 낙찰된 사례도 있습니다. 낙찰가율이 낮은 순으로 뽑았습니다.

• 강원 원주시 전

  유찰 12회 뒤 10월 8일(목) 개찰 · 감정가 2,381만 → 낙찰 191만 (감정가의 8%) · 1명 입찰

• 경기 동두천시 임야

  유찰 13회 뒤 10월 8일(목) 개찰 · 감정가 6억 5,154만 → 낙찰 5,887만 (감정가의 9%) · 2명 입찰

• 경남 남해군 답

  유찰 12회 뒤 10월 8일(목) 개찰 · 감정가 4,248만 → 낙찰 390만 (감정가의 9%) · 2명 입찰

• 서울 은평구 다세대주택

  유찰 11회 뒤 10월 8일(목) 개찰 · 감정가 4억 2,400만 → 낙찰 4,050만 (감정가의 10%) · 1명 입찰

낙찰 뒤에 이 물건들이 어떻게 됐는지(명도, 활용, 되팔기)는 공개 자료로 알 수 없습니다. 낮은 가격 자체가 이익을 뜻하지 않으니, 위 7가지를 확인한 뒤 판단하세요.

이렇게 실패한다: 규정과 판례로 확인되는 5가지

공매에서 손해를 보는 대표적인 경우는 규정과 판례로 확인됩니다.

실패 유형	결과	근거
잔금을 기한 안에 못 냄	매각결정 취소, 보증금 돌려받지 못함	국세징수법 제71조·제86조
농지취득자격증명을 못 받음	매각 불허(보증금은 반환), 시간만 쓰게 됨	온비드 자주 묻는 질문, 국세징수법 제71조
지분 물건에 공유자가 우선매수	낙찰받아도 공유자에게 넘어감	국세징수법 제79조
지워지지 않는 권리를 놓침	가등기·가처분·최선순위 전세권 등이 남음	온비드 자주 묻는 질문
밀린 관리비 다툼	관리단이 단전·단수로 압박, 소송까지 감	대법원 2004다3598, 3604

마지막 사례에서는 경매로 집합건물의 구분소유권을 낙찰받은 사람에게, 관리단이 전 소유자의 체납 관리비를 이유로 소유권 취득 뒤에도 단전·단수와 엘리베이터 운행 정지를 계속했습니다. 대법원은 이를 불법행위로 인정했지만, 매수인은 그 판단을 받기까지 대법원까지 다퉈야 했습니다.

행동: 유찰 많은 물건을 볼 때 순서

1. 물건 목록에서 유찰 5회+ 빼기로 먼저 걸러 보고, 관심 물건만 따로 봅니다.
2. 카드에 표시된 입찰 전 확인 항목부터 공고문에서 찾아 읽습니다.
3. 등기부, 토지이용계획, 건축물대장을 열람합니다.
4. 현장에 가서 위 체크리스트를 확인합니다.
5. 명도·관리비·세금을 더한 금액으로 필요 자금을 다시 계산하고, 그 안에서만 입찰합니다.

판단이 어렵다면 한국자산관리공사(1588-3570)에 공고 내용을, 대한법률구조공단(132)에 법률 문제를 문의하세요.