소유자·임차인
살던 집이 공매에 나왔다면, 임차인은 '배분요구 종기'부터 확인하세요
먼저 할 일: 오늘 확인할 4가지
살던 집이 공매에 나온 것을 알았다면 아래 4가지를 먼저 확인합니다.
- 배분요구 종기: 온비드 공고문이나 공매 담당 세무서·캠코에 배분요구 종기가 언제인지 묻습니다. 종기는 최초 입찰 시작일 전으로 정해지므로 시간이 많지 않습니다(국세징수법 제72조).
- 내 계약 서류: 임대차계약서, 전입신고일(주민등록초본), 확정일자를 확인합니다.
- 등기부등본: 대법원 인터넷등기소에서 집의 저당권·압류 날짜를 내 전입일·확정일자와 비교합니다.
- 공식 상담 예약: 대한법률구조공단 132나 HUG 전세피해지원센터에 상담을 신청합니다.
선택: 내 보증금은 어느 경우인가
임차인 보증금은 대항력, 우선변제권, 최우선변제 중 어디에 해당하는지에 따라 받는 순서가 달라집니다.
| 구분 | 요건 | 효과 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 대항력 | 주택 인도 + 전입신고 | 다음 날부터 새 소유자에게 임차권 주장 | 주택임대차보호법 제3조 |
| 우선변제권 | 대항요건 + 확정일자 | 공매 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 배분 | 제3조의2 |
| 최우선변제 | 소액임차인 + 대항요건 | 일정 금액을 다른 담보권자보다 먼저 배분 | 제8조, 시행령 제10조·제11조 |
주택임대차보호법 제3조의2는 우선변제권이 “국세징수법에 따른 공매”의 환가대금에도 적용된다고 명시합니다. 보증금을 받으려면 집을 비워 줘야 합니다(제3조의2 제3항).
소액임차인 최우선변제 기준(시행령 제10조·제11조)은 다음과 같습니다. 받을 수 있는 금액은 주택가액의 2분의 1이 한도입니다.
| 지역 | 보증금 기준 | 최우선변제액 |
|---|---|---|
| 서울 | 1억6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
법 제8조는 최우선변제 요건을 “경매신청의 등기 전”에 대항요건을 갖추는 것으로 적고 있습니다. 공매에서 이 시점을 어떻게 보는지는 법문으로 확인되지 않아 확인 필요 사항입니다. 공식 상담에서 꼭 물어보세요.
결과: 배분요구를 하면 이렇게 진행된다
배분요구를 하면 매각대금을 배분할 때 순위에 따라 보증금을 배분받습니다. 배분은 배분요구를 한 채권에 대해서만 하므로(국세징수법 제96조), 우선변제권이 있어도 배분요구를 안 하면 배분에서 빠질 수 있습니다.
- 서식: 「채권신고 및 배분요구서」(국세징수법 시행규칙 별지 제67호서식)
- 제출처: 관할 세무서장. 캠코가 대행하는 경우 캠코 공매 담당 부서에 제출 방법을 확인합니다.
- 철회 제한: 매수인이 인수할 부담이 달라지는 배분요구는 종기 뒤에 철회할 수 없습니다(제76조 제3항).
- 열람: 배분계산서 원안 등을 열람·복사할 수 있습니다(제98조).
추가 설명: 세금과 보증금, 무엇이 먼저인가
확정일자를 국세 법정기일보다 먼저 갖춘 보증금은 국세보다 먼저 배분받습니다(국세기본법 제35조 제1항 제3호). 소액임차인 최우선변제금도 국세보다 앞섭니다.
다만 그 집에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세(당해세)는 원래 보증금보다 앞섭니다. 2023년 4월 1일부터는 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 몫을 임차보증금이 대신 변제받을 수 있게 바뀌었습니다(제35조 제7항). 2023년 4월 1일 이후 매각결정분부터 적용됩니다.
오늘 기준 온비드에 올라온 주거용 공매는 2,202건입니다. 내가 사는 지역의 공매 물건과 최근 낙찰가율은 서울, 경기, 인천 등 지역 페이지에서 볼 수 있습니다. 낙찰가가 낮으면 배분받을 수 있는 돈도 줄어듭니다. 지역별 낙찰가율
공식 상담 경로
임차인 상담은 아래 공식 기관에서 받을 수 있습니다. 이 사이트는 상담이나 대리를 하지 않습니다.
- 법률 상담: 대한법률구조공단 132
- 임대차 분쟁 조정: 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회 (054-810-0132)
- 전세 피해 지원: HUG 전세피해 및 예방지원센터 1533-8119, 전세사기피해자 경공매지원센터 1588-1663
- 공매 진행 상황: 한국자산관리공사(캠코) 1588-3570
관련 데이터 바로 보기
자주 묻는 질문
배분요구를 안 하면 어떻게 되나요?
국세징수법 제76조에 따르면 공매공고 등기 전까지 등기되지 않은 채권자는 배분요구 종기까지 배분요구를 해야 배분받을 수 있고, 배분은 배분요구를 한 채권에 대해서만 합니다(제96조). 주택임대차보호법상 우선변제권이 있는 임차보증금도 배분요구 대상으로 명시돼 있습니다.
배분요구 종기는 어디서 확인하나요?
공매공고에 적힙니다(국세징수법 제72조 제1항 제7호). 종기는 최초 입찰서 제출 시작일 전으로 정하며, 온비드 물건 공고문이나 공매 담당 세무서·캠코에 확인할 수 있습니다.
배분요구는 어떻게 하나요?
국세징수법 시행규칙 별지 제67호서식 「채권신고 및 배분요구서」로 관할 세무서장에게 합니다. 캠코가 공매를 대행하는 경우 제출처와 방법은 캠코 공매 담당 부서에 확인하세요.
소액임차인 최우선변제금은 얼마인가요?
주택임대차보호법 시행령 기준으로 서울은 보증금 1억6,500만 원 이하일 때 5,500만 원, 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포는 1억4,500만 원 이하일 때 4,800만 원, 광역시 등은 8,500만 원 이하일 때 2,800만 원, 그 밖의 지역은 7,500만 원 이하일 때 2,500만 원입니다. 주택가액의 2분의 1이 한도입니다.
세금이 보증금보다 먼저 아닌가요?
확정일자를 법정기일 전에 갖춘 보증금은 국세보다 우선합니다. 상속세·증여세·종합부동산세 같은 당해세는 그보다 앞서지만, 2023년 4월 1일 이후 매각결정분부터는 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세 몫을 임차보증금이 대신 변제받을 수 있습니다(국세기본법 제35조 제7항).
확인한 출처
이 글은 공매 제도를 이해하기 위한 일반 정보이며 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 법령과 기관 운영 기준은 바뀔 수 있으니 입찰 전 반드시 온비드 공고문 원문과 담당 기관에 확인하세요. 개별 사안의 판단이 필요하면 대한법률구조공단 같은 공식 상담 창구를 이용하세요.